Conteúdo:
| MULTA DE 10% NO ALUGUEL |
| LOCAÇÃO POR TEMPORADA |
| LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COM HIPOTECA |
| ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL |
| DIREITO DE PREFERÊNCIA AO ADQUIRIR IMÓVEL LOCADO |
| CUIDADOS COM AS ANGARIAÇÕES DE IMÓVEL COM HIPOTECA |
| CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO E SUA RESCISÃO |
| CHEQUES E NOTAS PROMISSÓRIAS - GARANTIAS |
| ASSINATURA DO CASAL NO CONTRATO DE FIANÇA |
| RENÚNCIA AO DIREITO DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA |
| O QUESITO PARA COMPRA DE IMÓVEL INVENTARIADO |
| LINKS UTILITÁRIOS |
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Multa de 10% no Aluguel
Segue em anexo parecer sobre a incidência da multa moratória de 10%.; registrando entendimento unânime do Tribunal de Alçada do Paraná, de todos os Tribunais do país, que o percentual de 2% não se aplica a relação locatícia, já que inexiste vínculo de consumo. A pretensão de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% não tem amparo legal neste caso. Este percentual mínimo é a aplicação do artigo 1º da Lei 9.298 de 1º/08/96, que alterou o § 1º do artigo 52 da Lei 8.078, o Código de Defesa do Consumidor. Esta pretensão da incidência desta multa em questões de alugueres não tem amparo legal, haja vista que as locações possuem ordenamento próprio e não tem nenhuma relação de consumo. Com efeito, a lei 8245/91 que disciplina as regras da locação determina em seu artigo 62 a obrigação do locatário ao pagamento dos alugueres, acessórios, multas ou penalidades contratuais quando exigíveis. E a multa, no percentual de 10% que deverá incidir - para efeitos moratórios sobre os alugueres e encargos encontra sua ressonância na própria lei de usura como é conhecido o Decreto 22.626 de 07/04/33, em seu artigo 9º, aplicado subsidiariamente neste caso. E a inexistência da relação de consumo em sede de locação já teve oportunidade de ser analisado em brilhante decisão prolatada em 16/05/96 pelo ilustre juiz, Dr. Ruy Francisco Thomas, então titular na 5ª Vara Cível de Londrina, nos autos 837/95: “Saliente-se, por derradeiro, serem inaplicáveis no caso em exame as normas referidas na exordial da autora, atinentes ao Código de Defesa do Consumidor, à luz do artigo segundo da Lei 8.078, de 11.9.90, face não se constituir a parte requerente em adquirente ou tomador de serviço como destinatário final.” Este também o entendimento do juiz Luis Sérgio Swiech titular da 2ª Vara Cível de Londrina explicitado na sentença prolatada nos autos 123/98, em 30/04/98: “...cabível multa de dez por cento (10%), prevista na cláusula 2ª, § 3º do contrato e requerido na inicial.” O mesmo comunga o ilustre Dr. Luiz Gonzaga Tucunduva de Moura (Autos 917/98 do juízo da 1ª Vara Cível ) “No que tange aos aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, entendo serem estes devidos, acrescidos da multa moratória de 10% sobre o seu valor total, juros moratórios de 1% ao mês, sendo aplicaod no caso, o INPC como índice de correção monetária, inclusive aos aluguéis que no curso da ação tiveram vencimentos” Idêntico é o entendimento do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “ LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE. Tratando-se de execução de despesas oriundas de contrato de locação, com multa moratória prevista de 20%, improcede decisão que, de ofício, determina a redução da multa moratória para 10%, dada a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação”. ( 2º TA/Civ-SP, Agra. 470038-00/7-Piracicaba - In ADCOAS 8152027/96, p. 971).[1] A lei 8.078/90, que regula as relações de consumo não se aplica às decorrentes de contrato de locação de imóvel, eis que há lei específica regendo a matéria (Lei 8.245/91), que afasta a norma geral, não obstante, o art. 52 do Código de Defesa do Consumidor, aludido pela defesa, apenas “outorga de crédito ou concessão de financiamento” o que vem a corroborar a não incidência do dispositivo legal ao caso em tela. Alias, o Egrégio 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através de sua 11ª Câmara Cível já decidiu em caso aparelhado: “Por ser o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) lei genérica que protege o consumidor, e ser anterior à Lei nº 8245/91 – Lei do Inquilinato, que é especifica às locações de imóveis urbanos, suas regras não se aplicam aos contratos de locação” (Ap. c/Ver. 472.266-0/7 – Rel., Juiz Artur Marques). Qualquer alteração promovida pelo Código Brasileiro de defesa do Consumidor aqui, como em toda a disciplina de locação, esbarra em inaplicabilidade, por dois, e fundamentais motivos: a) A Lei do Inquilinato, que pertence à mesma categoria normativa, é posterior, jorrando eficácia revogatória no que lhe contravier; b) na locação não se identifica a figura do fornecedor, indispensável ao reconhecimento da relação de consumo. Em suma, diante do posicionamento do cliente, deve-se evidentemente respeitar sua interpretação, contudo, o contrato deverá ser elaborado diante das normas legais analisadas, sob pena de ser impossível sua viabilização.
Locação por Temporada
A locação por temporada caracteriza-se quando destinada à residência temporária, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, vestibular e etc., e sua grande vantagem está no fato do locador poder fazer o contrato por qualquer prazo, desde que não superior a até três meses ”. Pode também exigir caução no valor de três meses de aluguel ou qualquer outra garantia prevista na lei 8245/91. Não havendo desocupação no prazo, cabe liminar de despejo. O instrumento do contrato pode ser utilizado este comum para residência que costumeiramente é de uso da administradora, tomando o cuidado de elaborar-se o termo de vistoria de entrada e pormenorizando com cuidado e riqueza de detalhes o estado de conservação dos móveis e utensílios.
Locação de Imóveis com Hipoteca
Sistematicamente temos tido conhecimento de imóveis hipotecados ao sistema financeiro, locados e que no prazo do contrato de locação, tem a posse reivindicada pelo agente financeiro. Estudando o posicionamento da imobiliária neste caso, perante os serviços prestados ao locatário, não temos dúvida em afirmar que sua responsabilidade é solidária com o locador por todos os prejuízos sofridos pelo inquilino, inclusive dano moral pelo incômodo, ansiedade e sofrimento, além de eventuais diferenças de aluguel com o novo imóvel. Isto porque é de sua competência locar um produto sem vício, cabendo a si analisar sua origem ao oferecê-lo em locação. Sugiro que, ao ser apresentado pelo cliente um imóvel para ser alugado, seja apresentado cópia da escritura devidamente registrada, para, posteriormente ser anexado a mesma, certidão de ônus reais a ser expedida pelo cartório de registro de imóveis. Constatado a existência de hipoteca, solicitar do cliente cópia dos três últimos recibos de pagamento da prestação. Com esses documentos em arquivo a imobiliária estará a salvo de qualquer alegação de negligência quanto a oferta do produto.
Entrega das Chaves do Imóvel
Cuidados com a Entrega das Chaves do Imóvel Locado É direito do locatário não manter-se vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder a entrega das chaves. A exigência das multas, por sua vez é também direito do locador, assim como exigir que os reparos sejam procedidos. Reparos consiste na necessidade de repor o imóvel nas condições como quando foi locado, excetuando-se os desgastes que podem ser debitados ao seu uso normal. Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, não é lícito à imobiliária ou ao locador, condicionar que, primeiramente proceda o locatário aos reparos para depois receber as chaves. Isto porque, possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, além do que, a lei não contempla esta modalidade de condição que se aplica implicaria em possibilitar a perpetuidade da locação. Confira-se decisões neste sentido: Tribunal de Alçada do Paraná E M E N T A LOCACAO - INDENIZACAO - DANOS CAUSADOS NO IMOVEL OBRIGACAO DO LOCATARIO DE RESTITUI-LO NO ESTADO EM QUE O RECEBEU - ENTREGA DAS CHAVES - VERBA DEVIDA APELACAO NAO PROVIDA. A OBRIGACAO DO LOCATARIO E DE RESTITUIR A COISA ALUGADA NO ESTADO EM QUE A RECEBEU, SALVAS AS DETERIORACOES NATURAIS AO USO REGULAR. SE NAO RESTOU COMPROVADO QUE OS DANOS TIVESSEM SIDO OCASIONADOS POR ACAO DE TERCEIROS APOS A ENTREGA DAS CHAVES, E CURIAL QUE REMANESCE A OBRIGACAO DE INDENIZAR. NAO PODE O LOCADOR RECUSAR A ENTREGA DAS CHAVES, SOB A ALEGACAO DE NECESSITAR O IMOVEL DE REPAROS, PORQUE NAO E CAUSA APTA A JUSTIFICAR A REJEICAO. NAO FICA IMPEDIDO, POREM, DE EXERCER SEU DIREITO DE RESSARCIR-SE DOS DANOS PROVOCADOS NO IMOVEL. LEGISLACAO: CC - ART 1192, IV. L 6649/79 - ART 19, IV. L 8245/91 - ART 23, III. DOUTRINA: VANOSA, SILVIO DE SALVO. NOVA LEI DO INQUILINATO COMENTADA, P. 104, EDITORA ATLAS SA, 1992. JURISPRUDENCIA: RT 685/108; RT 683/110. JTACSP-LEX 110, PAGS 312/314. (APELACAO CIVEL - 64421300 - CURITIBA - JUIZ CARLOS HOFFMANN - SETIMA CAMARA CIVEL - Julg: 28/02/94 - Ac.: 2835 - Public.: 08/04/94). * FIM DO DOCUMENTO * 1011923 – LOCAÇÃO. DESPEJO. ENTREGA DAS CHAVES. EXTINÇÃO DO PROCESSO. ENTREGA DAS CHAVES. FALTA DE REPARAÇÃO DE DANO. INDENIZAÇÃO. – LOCAÇÃO. Tendo havido a entrega das chaves antes da propositura da ação de despejo, perde esta seu objeto. Irrelevante que tenha havido recusa ao recebimento das chaves, sob alegação de que havia reparos por fazer: embora tenha o locador o direito de ser indenizado em relação aos reparos, não pode impor a permanência do inquilino no imóvel e a conseqüente obrigação de suportar alugueis. Apelo provido. (TARS – AC 185.017.654 – 3ª CCiv. – Rel. Juiz Luiz Fernando Koch – J. 02.05.1985) 1026610 – LOCAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. ALUGUEL ATÉ REPARAÇÃO DOS DANOS. RETARDAMENTO. ABUSO DE DIREITO. – Locação – direito do locador de receber alugueis até a completa execução dos serviços de reparos do imóvel apos apos a entrega das chaves – Natureza de tal cláusula – Abuso de direito verificado na pratica . em cláusula contratual que confere ao locador direito de receber alugueis até a completa execução dos serviços de reparo do imóvel, não se fixando o tempo dentro do qual devem eles ser executados. O inicio dos serviços e o seu fim ficam ao inteiro alvedrio do locador. O retardamento no tempo dos reparos pode caracterizar abuso de direito conferindo na pratica, efeitos potestativos a cláusula. Deve ser subentendido sempre que a obrigação do locatário perdura pelo tempo necessário para a execução dos serviços. (TARS – EMI 194.198.560 – 5ª CCiv. – Rel. Juiz Márcio Oliveira Puggina – J. 20.10.1995) 11009119 – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENTREGA DAS CHAVES – ENTREGA DAS CHAVES – IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE – COBRANÇA DE ALUGUERES APÓS A RESCISÃO – INVIABILIDADE – Despejo por falta de pagamento. Improcedência da ação. Recebida as chaves do imóvel e reintegrado o locador na posse dele, é descabida a cobrança de alugueres após tal ato que rescinde a locação. Inoperante aqui cláusula que a admite até conclusão de reparos do imóvel. (TACRJ – AC 5692/94 – (Reg. 3400-3) – 8ª C. – Rel. Juiz Luiz Carlos B. Amorim da Cruz – J. 14.09.1994) (Ementário TACRJ 04/95 – Ementa 38536) O procedimento a ser adotado neste caso deverá ser o seguinte: a) A imobiliária recebe as chaves fazendo a ressalva de que procederá a vistoria de saída, designando dia e hora para sua realização, facultando ao locatário acompanhá-la; b) Procedido esta vistoria e constatado a existência da necessidade dos reparos, fazer os orçamentos ou mesmo promover os consertos e em seguida a isto, comunicar de modo inequívoco o locatário e fiadores desses custos, convidando-o para o reembolso ainda em fase amigável. Esse reembolso compreenderá os valores dos danos e o lucro cessante pelo período necessário a sua realização. c) Não ocorrendo este reembolso no prazo, então sim, ingressar com a competente ação de indenização, inclusive com perdas e danos relativamente ao período dos reparos, conforme acima. Procedendo a imobiliária a recusa ao recebimento das chaves estará sujeita a ação de consignação das mesmas e outras conseqüências.
Direito de Preferência para Adquirir o Imóvel Locado
VIA DE REGRA INQUILINO NÃO TEM PREFERÊNCIA . Na prática do dia a dia do mercado imobiliário, há grande preocupação dos interessados na alienação de imóvel em dar ao inquilino a preferência pela sua compra, eliminando qualquer possibilidade de anulação deste negócio. Na verdade o exercício deste direito - a preferência - somente acontece se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A inexistência desta averbação, que poderá ser constatada através da certidão negativa de ônus reais solicitada ao Cartório de Registro de Imóveis, possibilita a realização do negócio absolutamente sem qualquer risco de problema futuro com o inquilino. É evidente que o novo adquirente para retomar o imóvel deverá posteriormente ao registro da escritura notificá-lo para desocupar o prédio sob pena da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. Contudo alegações a cerca da preferência, depósito do valor da compra, adjudicação compulsória e etc., não têm qualquer embasamento legal, e certamente tal pretensão terá unicamente um caráter protelatória objetivando manter o inquilino na ocupação do imóvel o maior tempo possível. Muitas vezes as partes têm urgência no fechamento do negócio e a espera desta notificação de preferência traz problemas de toda ordem até inviabilizando sua conclusão. Isto sem esquecer que o próprio locatário dificulta o recebimento da notificação protelando o máximo o início do prazo de trinta dias de sua interpelação. É importante que ao entabular a corretagem, as partes analisem de modo cuidadoso a existência desta preferência mediante requisição da certidão negativa de ônus reais. Não havendo qualquer averbação ou registro do contrato de locação, o negócio pode ser feito sem qualquer preocupação como o locatário que assim não possui qualquer ingerência na compra e venda. E mais, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, assim como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Cuidados com as Angariações de Imóveis com hipoteca
O inquilino de imóvel hipotecado e arrematado ou adjudicado, neste caso, pelo credor hipotecário, não está a salvo de eventual medida possessória objetivando a imissão deste na sua posse . Isto porque não há que se indagar acerca da boa fé do locatário, na medida em que existindo o registro da hipoteca perante o registro de imóvel, não será admissível a alegação de desconhecimento deste fato. Ao contrário, entendo particularmente, que há uma relação de consumo entre o locatário e a imobiliária que intermediou o contrato oferecendo uma imóvel em condições irregulares à locação. Deste modo haveria possibilidade até de discussão de perdas e danos em favor deste locatário contra a administradora e evidente também contra o locador. A maneira de se evitar tal fato, será, sempre na angariação do imóvel para oferta, exigir-se a certidão negativa de ônus reais, e uma vez constatado a existência da restrição, ao menos procurar saber a posição do financiamento junto ao credor hipotecário. Existindo pendências referente ao financiamento, dispensar a angariação face a preservação da boa fé, e a garantia da legalidade do consumo perante o locatário. O Decreto Lei 70/66 regulamente as medidas inerentes ao parcelamento do imóvel hipotecário e sua retomada, de modo que aconselho ofertar ao locatário em questão um novo imóvel para locação, procurando assim contornar o problema. Na seqüência, se não houver este acordo, a C.E.F. deverá ajuizar ação ordinária de imissão de posse com previsão de concessão liminar, contra o atual locatário, que poderá contestar, evidentemente, sujeitando-se aos efeitos da sucumbência final.
Contrato de Administração e sua Rescisão
O contrato de administração vincula o locador com a imobiliária, até o término do prazo ajustado neste instrumento. ( De administração). Quem estabelece o prazo de vigência da administração é o locador e a administradora evidentemente, cuja negociação, a nosso ver, não deve, jamais, ser menor do que o prazo sugerido para a locação do imóvel angariado. Se, no curso do prazo deste contrato (de administração) o locador pretender rescindi-lo, deverá pagar a multa estabelecida em contrato. Se o contrato de administração for de prazo indeterminado, ou, vencendo o prazo original prorrogar-se indeterminadamente, o locador poderá a qualquer tempo rescindi-lo, bastando tão somente que promova o aviso prévio, comunicando a imobiliária deste seu desinteresse com trinta dias de antecedência, ou pagando a comissão equivalente. Nada Mais! Não há necessariamente vinculação do contrato de administração com o contrato de locação; ou seja, aquele não prevalece enquanto este vigorar. A exceção, como já esclarecemos, remanesce pelo prazo que as partes ajustarem. Sugiro a inclusão da seguinte cláusula nos contratos de administração: “ A despeito do prazo ajustado neste contrato, fica estabelecido de comum acordo, atingindo o seu termo, fica o mesmo prorrogado para, pelo menos, idêntico prazo do contrato de locação, mantidas as demais condições já estabelecidas”.
Cheques e Notas Promissórias - Garantias
| Lembramos as nossas parceiras que o contrato de locação é título executivo extra judicial pela sua própria natureza, de modo que, é desnecessário para a garantia do aluguel e encargos exigir do locatário emissão de cheques pré datados e ou notas promissórias quando da assinatura do contrato. Alias, esses títulos emitidos desta forma, seriam discutíveis já que emitidos de forma não convencional, inexistindo origem. Por outro lado, é absolutamente ilegal a previsão de emissão de letra de câmbio para garantia de cobrança de encargos da locação, posto que inexiste débito cambiário neste tipo de relação. Cláusula contratual onde existe esta possibilidade deve imediatamente ser excluída posto que nula de pleno direito e vicia a vontade das partes. |
Assinatura do casal no Contrato de Fiança
A assinatura de ambos os cônjuges no contrato de locação para fins de fiança é absolutamente necessária sob pena de nulidade total desta garantia. Não contempla a legislação, a modalidade de responsabilidade de 50% correspondente a parte ideal dos bens pertencentes ao cônjuge que subscreveu a garantia. Isto porque o artigo 235 do Código Civil estabelece norma de caráter cogente nos seguintes termos: “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens. III – P r estar fiança (arts. 178, § 9º, n. I, “b” e 263, n. X).” Portanto, qualquer fiança prestada sem a assinatura de ambos os cônjuges, não é válida, permanecendo o contrato de locação sem qualquer garantia. Por isso recomendamos que o contrato de locação e conseqüente a fiança nele inserido, SEJA SEMPRE assinado na presença de representantes da Imobiliária, jamais permitindo-se que a sua coleta seja realizada sem esta fiscalização.
Renúncia ao Direito da Renovação Compulsória
Consulta o cliente a respeito da possibilidade de fazer-se contrato de locação comercial por 5 anos, com cláusula de renúncia por parte do locatário ao direito da ação renovatória. Tal renúncia não terá nenhum efeito jurídico já que a lei 8245/91 em seu artigo 45 estabelece de forma absolutamente clara e taxativa o seguinte: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.” A única maneira de evitar o acesso do locatário à ação renovatória será elaborar um contrato com prazo máximo de 04 ( quatro ) anos, mantendo-o, posteriormente, por prazo indeterminado.
O quesito para a compra segura de imóvel inventariado.
Quem busca um imóvel para compra fica ressabiado quando surge uma boa oferta, porém inserida em processo de inventário. Rapidamente, o candidato à compra fantasia os riscos possíveis de tal tipo de negócio, que envolve questão judicial. A preocupação é a de que não haja permissão para a venda do bem a ser partilhado entre a família, provocando perda de tempo e prejuízos financeiros.
A compra e a venda de imóveis em processos de inventário é uma prática bem comum. Há, até mesmo, casos extremos, em que o proprietário falece durante a negociação, e por razões diversas (necessidade financeira premente para os herdeiros, por exemplo), o juiz autoriza a concretização imediata da negociação. Em outra hipótese, os herdeiros, de comum acordo, podem desejar antecipar a divisão do imóvel, enquanto o inventário transcorre, abrangendo outros bens.
A venda, nestes casos, é concedida por um alvará. Desde o pedido à liberação, transcorrem cerca de dez dias. Pode acontecer, contudo, de o juiz interpretar a ação como especulativa, em que os membros ingressam com o pedido a fim de tirar proveito da permissão prevista em lei, para afastar o sacramento do processo de inventário, que é a partilha. Sendo esta a decisão do juiz, só restará aguardar a conclusão dos autos, que pode levar anos (em qualquer lugar do Brasil).
O alvará de venda é a chave para a tranqüilidade. Sua validade é de 30 dias e, com ele, a compra do imóvel pode ser realizada normalmente, sem quaisquer riscos para as partes. O procedimento correto de prestadores de serviços na área de transações imobiliárias é juntar referido alvará às negativas do imóvel inventariado, objeto do interesse de compra. O alvará de venda é obtido em juízo pelo herdeiro (ou herdeiros) da propriedade. No decorrer da transação, o tabelião o anexará à escritura.
Sem o documento não há negócio, e a suposição é a de que, quando o “arras” (sinal) é dado como princípio de pagamento em garantia do contrato, sua devolução ocorra apenas na conclusão de todo o processo de inventário.
Links utilitários:
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