Correspondente Imobiliário CAIXA 

PASSO A PASSO DA DECISÃO DE COMPRAR UM IMÓVEL

Não é nada fácil conseguir realizar o sonho da casa própria, considerado por quase 100% dos brasileiros, como a meta principal de suas vidas e explorado por todos os profissionais do ramo de negócios imobiliários, como as imobiliárias, corretores de imóveis, agentes financeiros, consórcios, construtoras, incorporadoras...

A decisão não é fácil, não é como comprar o pão na padaria ou uma roupa nova na loja, requer muitos cuidados que devem ser observados pelo possível realizador dos seus sonhos. A necessidade de planejamento para saber o que você tem condições de adquirir e até quanto você pode se endividar ou gastar a vista é fundamental.

As informações a seguir, com certeza, contribuirão para a melhor decisão a ser tomada com relação a comprar ou não a casa própria. Lembrem-se que as taxas de juros aplicadas em nosso Brasil são umas das mais altas no mundo, porém com maiores cuidados é possível sim, conseguir realizar sonhos.

Quantas vezes você já ouviu de alguém que não aguenta mais pagar aluguel, que é um dinheiro jogado fora, que é um dinheiro que não volta mais, porém, às vezes nem sempre é assim, pois ao decidir comprar um imóvel os gastos acabam sendo maiores que os do aluguel e compreende um investimento de riscos, além de ter recursos para a entrada, você tem que se comprometer a pagar entre 1,5% a 3% mensalmente sobre o valor total do imóvel, a depender do tipo do financiamento. Enquanto que o custo com o aluguel corresponde a 0,5% a 1% sobre o valor do imóvel.

Em contra partida, a casa própria é um investimento que pode durar a vida toda e que também pode ser utilizado para uma nova aquisição, cada vez melhor.

O que comprar? Certamente, você responderia a esta pergunta com aquele imóvel que primeiro nos vem a cabeça, que gostaríamos de ter, um imóvel amplo, ventilado, linda vista, com infraestrutura, mas é importante também a metragem, a idade do imóvel, a localização que também são pontos extremamente importantes e os detalhes devem ser levados em conta.

Transporte próximo, escolas (principalmente se tem filhos), segurança, áreas de lazer, mercados, são aspectos que facilitam o dia a dia e acabam por valorizar o imóvel e trazem facilidade para um possível aluguel ou uma futura venda.

A metragem é outro ponto fundamental, busque informações concretas, que não deixem dúvidas quanto ao tamanho/área do imóvel, é importante saber que em um prédio, a área útil representa a área do apartamento em si, já a área comum é aquela oferecida a todos, como o play ground, elevadores, piscina... Lembre-se também de verificar o tamanho e a localização da garagem e se consta como própria na escritura.

 Outro fator importante na hora de comprar é verificar a incidência de sol e luz no imóvel. Verifique, então, onde é a face norte do imóvel. É lá a área com maior incidência de luz e calor do imóvel. Em cidades com clima mais ameno, é interessante ter boa parte das janelas voltadas para essa face. Em cidades quentes, com clima equatorial, é importante evitar a face oeste, já que é a área que o sol da tarde mais incide e deixa o imóvel quente durante a noite. Para se ter uma boa avaliação da incidência de luz e calor no imóvel, no entanto, a melhor maneira é visitá-lo em horários diferentes. Aliás, essa dica ajuda também a verificar outros fatores como o trânsito do local, o barulho que pode haver etc.

E agora? O que é melhor, um imóvel novo ou um imóvel usado?

Se for pensar só em preço, um imóvel usado é mais atrativo, além de ter uma área construída maior, levando em conta o mesmo preço de um novo. Porém ao se adquirir um imóvel novo, você não tem despesas com reparos, pois existe a garantia da construtora e a modernidade de certos equipamentos. A valorização também deve ser levada em conta.

O que vale mesmo é a sua condição financeira e a ocasião, que não deve ser perdida. Fazer todo o planejamento necessário, até mesmo com a ajuda de um profissional habilitado para prestar consultoria de qualidade e que resulte em um negócio seguro e duradouro.

Como pagar

Há várias opções de pagamento na compra de uma casa. A seguir, vamos detalhar desde a compra à vista até o consórcio.

Para pagar à vista, é preciso uma quantia razoável de dinheiro acumulado, apesar das vantagens financeiras, como você verá.

Quando você não tem o dinheiro à vista, há, no Brasil, três modelos principais de financiamento, o empréstimo via banco ou imobiliária, o consórcio e o financiamento do imóvel na planta ou em construção. A opção por uma ou outra forma vai depender de vários fatores, veja qual o melhor modelo para você.

Pagamento à vista

Vários economistas dizem que a melhor maneira de comprar uma casa própria é pagá-la à vista. O pagamento in cash de uma casa possibilita um desembolso bem menor do que qualquer outro tipo de financiamento. Vamos às contas.

Supondo que você queira comprar um imóvel R$ 90 mil e que você possa poupar R$ 1.300 por mês durante 60 meses, o equivalente a cerca de cinco anos. Com persistência, você chega a esse valor no período estipulado, levando em conta os juros da poupança (cerca de 6% ao ano), um dos menores do mercado. Se você optar por um financiamento bancário para os mesmos R$ 90 mil, você terá que desembolsar os mesmos R$ 1.300 durante 144 meses, ou 12 anos, já que os juros, nesse caso, chegam a 12% ao ano, fora os encargos do financiamento.

Obviamente, poupar esta quantia por mês requer um bom rendimento (já que muitas vezes a pessoa vai precisar continuar pagando o aluguel), além de uma disciplina que algumas mãos mais soltas não conseguem. Assim, a grosso, o sonho da casa própria com pagamento a vista tem seus prós e contras.

Pagamento à vista Vantagem - evita-se a cobrança de juros. A economia também proporciona a possibilidade de dar um boa entrada, evitando-se um financiamento longo ou caro. Desvantagem - não é possível fugir do aluguel, enquanto se economiza o dinheiro. A administração financeira e a burocracia ficam a seu próprio cargo.

Financiamento bancário

Uma das formas de compra da casa própria que mais tem crescido no Brasil é o financiamento bancário. Várias instituições têm facilitado os trâmites para que a maioria consiga, seja por meio dos bancos propriamente ditos, seja pelas imobiliárias. De qualquer modo, é interessante você dar entrada no processo de financiamento durante o tempo que procura o imóvel, afinal, há um período de tempo que você vai gastar para ajuntar a documentação necessária para aprovar o crédito e conseqüentemente liberar a quantia a ser financiada. A principal vantagem do financiamento é que tira o peso do aluguel e já pode morar no seu imóvel.

Todo financiamento exige um montante mínimo para dar de entrada no imóvel, que varia entre 20% a 30% do valor da casa que vai ser comprada. Os prazos para os financiamentos variam de 5 a 30 anos. Os juros e taxas administrativas mudam de banco para banco. O valor do imóvel é determinante para a variação da taxa de juros. Os imóveis voltados para o consumidor de baixa renda têm uma taxa de juros menor (cerca de 8% ao ano). O valor máximo destes imóveis fica entre R$ 80 mil a R$ 130 mil, dependendo da instituição. Os imóveis voltados para a classe média têm taxas de juros maiores (12% ao ano). É bom lembrar que, além dos juros, os bancos têm vários outros tipos de encargos como seguro e taxas administrativas e a prestação pode chegar a um custo de 18% ao ano.

Quem deseja um imóvel acima de R$ 300 mil, os bancos usam a carteira hipotecária como seguro contra o calote. É um instrumento legal, criado em

1954, mas acaba aumentando os juros, geralmente, passando para 16% ao ano.

Tipos de prestação Há pelo menos três tipos básicos de cálculo da prestação: SAC, Prise e Prestação Fixa. SAC - sigla para Sistema de Amortização Constante. Nesse sistema, o comprador começa com prestações altas que vão diminuindo ao longo dos anos, podendo chegar no final do financiamento pela metade do valor. Essa prestação tem juros de 12% ao ano, mais reajuste da TR (Taxa Referencial), que em 2006 no Brasil foi de cerca 2% ao ano, e a correção monetária que é de um pouco mais 0,1% ao mês. Prestação Fixa - como o próprio nome diz, essa prestação não muda de valor durante a todo o financiamento. Sua taxa de financiamento (que é calculada em cima dos mesmos parâmetros da SAC) acaba sendo de 18% ao ano. Tabela Price - usada normalmente por construtoras, a prestação pela tabela Price, contém a taxa de juros do mercado (11,5% em julho de 2007). Também é fixa com a diferença que o reajuste é feito em cima de índice que normalmente tem valores maiores como o IGPM, índice baseado na inflação do período. Em março de 2007, o IGPM acumulado era de 4,2% ao ano.

Quanto menos tempo, melhor

Um dica importante para quem vai financiar um imóvel é que, quanto menos tempo você ficar pagando o financiamento, menos dinheiro você vai desembolsar no final da compra. As prestações podem ser aparentemente mais altas, mas o benefício é maior.

A partir de simulações feitas em sites de bancos, por meio da modalidade prestações fixas, é possível confirmar essa equação.
Um financiamento de 180 meses, ou 15 anos, tem uma prestação de 1,6% do valor do empréstimo, mas no final você estará pagando 190% além do valor financiado. Se você optar por um financiamento de 60 meses, ou 5 anos, a prestação fica maior ( 2,5% do valor financiado), mas, no final, você terá pago 50% além do valor financiado.
 

Financiamento da casa própria por empréstimo bancário Entrada - entre 20% e 30% do valor do imóvel. Prestações - não podem ultrapassar 30% da renda familiar. Há três modelos de amortização da dívida (SAC, Price e Prestações Fixas). Juros - variam de acordo com o valor do imóvel. Exemplos: cerca de 8% ao ano para casas de R$ 80 mil a R$ 130 mil, dependendo do banco. Pelo menos 12% ao ano, para casas acima desse valor. Outros encargos - os encargos financeiros e administrativos podem chegar a 6% ao ano. Prazo de financiamento - de 5 a 30 anos. Amortização - o devedor tem o direito de amortizar a dívida quando quiser. O mais aconselhável é economizar uma boa quantia para fazer. Pode-se abater diminuindo o prazo ou diminuindo do valor da prestação. Burocracia - depende do banco. Alguns aceitam apenas a declaração do imposto de renda como comprovante de renda. O financiamento no seu banco pode lhe oferecer facilidades por já ser correntista, como isenção de taxas ou limite menor de entrada, além de menos burocracia. Alguns, como a Caixa Econômica Federal (CEF), têm mais exigências. Os prazos para análise de crédito são de 20 a 40 dias. A liberação do dinheiro tem um trâmite de cerca de um mês. Os imóveis também têm de ser vistoriado, o que é cobrado do comprador. Outras burocracias - para legalizar o imóvel que se está comprando, há um custo que pode variar de 4% a 7%. Gastos extras - além das taxas de administração dos bancos e financiadoras, você vai pagar seguros, fiscalização do imóvel, documentação de transferência.   Prós e contras Vantagem - sai do aluguel direto para a casa própria. As opções de diminuição de prestações gradual. A possibilidade, por exemplo, de comprar a casa que está morando, direto com o proprietário. Desvantagem - os custos são altos tanto pelos encargos como pelos juros praticados.

 

Cuidados a serem tomados nesse tipo de negócio

• Pesquise o passado do banco.
• Os encargos do financiamento devem ser analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Ter conta no banco que você vai financiar pode trazer vantagens como desconto nas taxas e facilidade na análise de crédito. Lógica aplicada se você for um bom cliente.

Imóvel na planta ou construindo

Outra possibilidade de compra é o imóvel na planta ou sendo construído. Esta é uma opção tanto para quem quer morar em um condomínio de casas como para quem quer um apartamento novo. Quem aceita este tipo de financiamento, sabe que não vai mudar agora. Quando se compra na planta, a previsão mais comum para receber as chaves e abrir as portas do novo lar é entre dois ou três anos. Quando se compra em construção, vai depender do andamento da obra. Nessa hora, preste atenção se a maioria dos imóveis já está vendida. Se a resposta for positiva, é sinal de que a obra já está paga e não tem risco de parar.

Outro perigo desse tipo de imóvel é que o preço estipulado pela construtora como do valor do imóvel pode acabar sendo maior que o praticado pelo mercado, fique atento.

Há algumas facilidades para quem compra um imóvel desses. Há prazos estendidos para se dar a entrada até receber o imóvel. Mas quem paga aluguel deverá arcar com duas despesas salgadas. Como no caso do financiamento dos bancos, este tipo de crédito exige que as prestações não ultrapassem os 30% do rendimento mensal da família.

Quanto mais longe o final da obra, mais facilitada a entrada e, muitas construtoras dão descontos substanciais para quem opta por comprar na planta. Normalmente, até a entrega das chaves, você já financiou entre 20% a 45% do valor do imóvel, dependendo do tipo de empreendimento. É um ótimo negócio para quem consegue acumular alguns ganhos extras durante o ano.

As prestações desses empreendimentos costumam ser baseados na tabela Price, mas muitos corretores dão a opção de utilizar outros tipos de financiamentos bancários.

Financiamento da casa própria para projetos na planta ou em construção Entrada - não é preciso dar um percentual muito alto no começo do empreendimento. A primeira, por exemplo, pode ser de 1,6% do valor estimado do imóvel. Você pode programar os depósitos até a entrega da obra. Quando entre 20% e 45% da obra estão pagas, entra o financiamento bancário. Obras de pequeno valor costumam oferecer os prazos mais longos, de até vinte anos. Prestações - não podem ultrapassar 30% da renda familiar. A maioria começa a pagar mensalmente depois da entrega das chaves. Juros - variam de acordo com o valor do imóvel. Exemplos: 6,5% a 8% ao ano para casas de R$ 80 mil a R$ 120 mil, dependendo do banco. Entre 12% ao ano, para casas acima desse valor. Outros encargos - os encargos financeiros e administrativos podem chegar a 6% ao ano.  Prazo de financiamento - de 5 a 20 anos. Amortização - o devedor tem o direito de amortizar a dívida quando quiser. O mais aconselhável é economizar uma boa quantia para fazer. Pode-se abater diminuindo o prazo ou diminuindo do valor da prestação. Burocracia - é uma das menores, já que você está investindo com a construtora, mas é preciso comprovação de renda. Os custos de escritura e imposto para conseguir legalizar a propriedade em seu nome é de cerca de 4,5%.  Gastos extras - estão na escritura e nas taxas administrativas. Prós e contras Vantagem - são sempre prédios novos e com condomínio inicial baixo. Podem ser também um investimento mais duradouro. Opção de aumentar ou diminuir cômodos de acordo com a sua preferência, durante a construção. Desvantagem - você precisa de um dinheiro extra se também paga aluguel. Demora para receber o imóvel.

 

 Tome cuidado

• Pesquise sobre a construtora. O Brasil teve vários escândalos com construtoras nas últimas décadas.
• Os encargos do financiamento devem ser analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Visite outros empreendimentos da mesma construtora.
• Algumas construtoras podem atrasar a entrega da obra, pesquise. Se isso ocorrer, exija seus direitos. Fique atento ao seu contrato para ver se ele prevê alguma solução para atrasos ou mesmo a não entrega da obra.
• No contrato, exija a planta do imóvel, a relação do material a ser usado na construção e um memorial descritivo da obra. Só assim, você poderá cobrar pelo que não foi feito anteriormente.

Consórcio

Outra opção para se comprar a casa própria é investir em consórcios de imóveis. O consórcio é a reunião de um grupo de pessoas físicas que cotizam o valor de um bem. Sua dinâmica pressupõe investimentos de longo prazo. Há consórcios de 5 a 15 anos. O contemplado recebe uma carta de crédito com um valor para compra do imóvel. As empresas oferecem cartas de R$ 30 mil a R$ 200 mil.

Para ser contemplado, você pode esperar ser sorteado (são normalmente dois ou três contemplados por mês) ou você oferece um lance, que normalmente é de 30% do valor da carta, mais os custos da carta que podem chegar a 20% do total. Este é o ponto que mais precisa ser pesquisado em um consórcio.

Nos consórcios não há juros, mas há taxas administrativas fazem você desembolsar cerca de 20% a 30% a mais que o valor da carta. Quando você receber sua carta de crédito, terá cerca de 6 meses para conseguir o imóvel para comprar.

Financiamento da casa própria por meio de consórcio de imóveis      Entrada - não é preciso dar entrada. As quatro primeiras prestações são mais altas porque embutidas algumas taxas administrativas.      Prestações - não podem ultrapassar 30% da renda familiar e são fixas.     Juros - não há juros, mas taxas administrativas, que giram em torno de 20% a 30%.     Prazo de financiamento - 5 a 15 anos.     Lance - o lance pode ser feito a qualquer momento e deve ser de pelo menos 20% do valor da carta. Quanto maior o lance, maior a chance de ganhar. Se você não é contemplado, você não perde o dinheiro.     Amortização - o devedor tem o direito de amortizar a dívida com várias parcelas. O mais aconselhável é economizar uma boa quantia para fazer. Pode-se abater diminuindo o prazo ou diminuindo o valor da prestação.     Burocracia - além da comprovação de renda e análise de crédito, o banco cobrará taxa para fiscalização do imóvel. Os custos de escritura e imposto variam de 4% a 7%.      Gastos extras - a carta pode custar 20% a mais, por causa de taxas como as de vistoria do imóvel, administração do grupo etc. Prós e contras      Vantagem - chances de antecipar o investimento. Você pode comprar qualquer tipo de imóvel e normalmente em todo o País, sem necessariamente ter residência na cidade.      Desvantagem - você precisa de um dinheiro extra se também paga aluguel. Pode correr o risco de não ser contemplado rapidamente.

Tome cuidado

• Pesquise sobre a idoneidade da empresa de consórcio.
• Os encargos são altos e devem ser cuidadosamente analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Lembre-se que você pode correr o perigo de ser o último contemplado.

              "A confiança é um ato de fé, e esta dispensa raciocínio." [ Carlos Drummond de Andrade ]

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